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欧亚集团 拓展吉林二线城市步步为营
2008-9-11  证券日报
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        公告：公司9月9日发布了《关于白城欧亚购物中心建设项目投资的公告》。公司董事会同意以420万元人民币的价格在白城经济开发区购置土地27134平方米，拟用于建设白城欧亚购物中心。白城欧亚购物中心计划总建筑面积9万平米，分二期建设。一期三层，建筑面积4.5万平米。一期将利用自筹资金投资9000万元，其中420万元购置土地，建设投资5850万元，装修费用2730万元。一期计划2010年10月末竣工并交付使用，公司的可行性报告指出，该项目预计2011年实现销售额2亿元，经过3年市场培育期后，2014年实现利润300万元，按年10-15%的利润增长幅度测算，预计投资回收期为15年。
    点评：白城这个新网点的开拓是在2007年重点投入项目通化欧亚购物中心一期2008年初开业之后的又一项重大投入，在此之前，2006年底开业的四平店2007年已经实现了盈利。从四平，到通化，再到目前将要投入并计划于2010年10月开业的白城店，可以发现，欧亚集团在吉林省二线城市的拓展步伐有条不紊，步步为营。
    与前面两个吉林省内的网点相类似的是，白城店的开拓也具有以下特点：
    （1）公司自己拥有土地使用权，自建物业，且因为在新区或者经济开发区建设，而且与当地政府拥有良好的关系，公司新网点的土地和建设成本都比较低；
    （2）三个省内拓展网点的开业之间间隔基本在1.5-2年，给公司资金筹措，平衡长远发展和短期利润，以及资金流运转方面提供了游刃有余的空间，反映了公司稳健中潜在持续高增长的潜力；
    （3）公司在二线城市的拓展，并不一定要选择最繁华的商圈或者传统商圈开店，这是因为公司在历史上就有把非商圈变成最主力商圈（比如目前利润主要来源，长春的欧亚商都和面积高达50万平米的欧亚卖场），从弱做强的能力。而公司在综合性百货方面拓展的经验也使我们相信通化店有望在2009年后开始盈利，2011年以后则有可能是白城店贡献收益的年份；
    （4）公司依旧坚持了稳健低调的扩张风格。在并不是非常了解市场的时候，欧亚集团走过了这样的区域商业龙头拓展的路程（目前除了超市卖场之外，已经拥有10个百货门店：从一个车百小门店开始，在长春一个非主力商圈的位置方扩大、调整、做强欧亚商都和欧亚卖场，并将之做成最好的商圈。在长春低成本取得了益民、星河湾等新网点，同时还从2007年低开始扩大了超市卖场的网点，并能做到当年开店当年盈利。
    从2006年开业的四平店，到2008年开业的通化店一期，再到今天准备拓展的白城店，公司以欧亚购物中心为经营模式在二线城市的低成本扩张为未来增长奠定了基础。2007年对沈阳联营的全面收购是公司走出吉林省在一线城市扩张的第一步，公司希望用两年左右的时间把这个门店调整塑造成新的利润增长点（对沈阳联营的分析，请参考我们2008年7月11日发布的欧亚集团沈阳联营门店调研简报《门店位置优越，腾飞仍需时日》），同时公司还在沈阳拥有另外一个低成本的商业物业储备——嘉濠商厦。
    业绩预测和投资建议：白城欧亚购物中心要到2010年10月之后一期开始营业。建成后公司将新增折旧摊销成本每年约700元（假设2730元的装修费用5年摊销，420万的土地和5850万的建造成本40年摊销），2010年2个月的摊销和开办费约为400-500万元，对2010年净利润的影响较小，预计当年亏损400万左右。
    2011年，公司预测白城欧亚购物中心可实现2亿销售收入，以16%的主营利润率测算，可实现3200万主营利润，三费预计为2600万（包含了700万的折旧摊销费用），以25%所得税率测算，有希望实现450万左右的净利润，虽然短期对公司整体净利润的影响也不大，但如果培育成熟之后，这个门店有望实现800万左右的净利润（公司可行性计划中预计2014年300万的净利润非常保守），对EPS的影响约为5分钱。
    我们仍维持我们之前的预测（预测中对通化门店2009-10年增长的预期并不高），公司2008-2010年EPS分别为0.756元（中性偏乐观）、0.913元（中性偏保守）和1.124元（中性偏保守）。考虑到公司自有物业较多（RNAV为20-30元/股），目前还有些储备门店并没有完全释放出利润，因此我们认为公司有理由享有较高的估值，维持30.40元的六个月目标价。我们对公司2008年0.756元的预测给出了“中性偏乐观”的评价，主要是相对于公司稳健的财务政策（业绩释放）而言，而不是针对公司经营能力。
    欧亚卖场目前只有近40%的股权在上市公司手中，而其未来高速增长可维持3年。市场所关心的欧亚卖场另外一部分股权的注入尚无时间表，我们的预测也未包含注入预期。





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