|
|
|
|
|
|
|
创造物业价值 筑就百年基业
|
|
2008-7-17
中国证券报 |
| 发表评论
|
| 成长查询！ 编写297股票代码(如297600019)，到1066380029（移动）、1066585829（联通），查询股票成长及权威机构预测，1元/条
|
发行情况
问：本期北辰债券网上发行量是多少？是否能确保我们能够买到？
答：本期债券网上预设的发行数量不低于发行总额的20%，网上认购按“时间优先”的原则，通过上证所交易系统实时成交，申购时间为2008年7月18日（T日）上海证券交易所交易系统的正常交易时间（上午9:30-11:30，下午13:00-15:00），建议个人投资者尽早下单，以确保申购成功。
问：公司本次债券发行是否有担保，债券评级是怎样的？
答：本期债券由北辰集团提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保，担保范围为本期债券的全部本金及利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的全部费用和其他应支付的费用。评级由中诚信提供，发行人的主体信用级别为AA-，本期债券的信用级别为AA。
问：我是持有A股账户的投资者，请问我可以申购08北辰债吗？如何确保可以申购成功。本周五网上发行，最小申购单位是多少？
答：凡可正常交易上海交易所股票的账户，有足够的申购资金，均可以在7月18日申购北辰债，申购代码为“751993”，由于网上认购按“时间优先”的原则，通过上证所交易系统实时成交，申购时间为2008年7月18日（T日）上海证券交易所交易系统的正常交易时间（上午9:30-11:30，下午13:00-15:00），建议个人投资者尽早下单，以确保申购成功。参与本次网上发行的每个证券账户最小认购单位为1手（10张，1,000元），超过1手的必须是1手的整数倍。网上认购次数不受限制。
问：公司此次债券募集资金中8亿元用于偿还商业银行贷款，是否有具体安排，做出该种安排的主要考虑因素是什么？
答：用8亿元偿还银行贷款，主要是考虑到调整公司债务结构，增加长期债务比重，合理控制资产负债率，剩余资金用于补充公司流动资金，提高资金运用效率。
问：公司目前已有740万平方米的土地储备，具体的区域分布怎样？未来3年的土地储备计划如何?
答：公司目前740万平方米的土地储备主要分布于北京和长沙两地。其中，北京区域现有项目的土地储备约为240万平方米，长沙区域的土地储备约为500万平方米。
未来三年公司的土地储备工作将在持续关注、深入研究全国目标城市土地市场、房地产市场最新动态的基础上，根据公司的资金状况、融资计划，结合拟新增项目的投资计划、持有时间和预期收益进行统一考虑。总体上说，公司土地储备工作将在适度、持续和多渠道的原则上进行，通过合作、收购及土地公开交易市场等多渠道，持续展开土地储备工作，适度确定土地储备规模，以满足公司三到五年发展的需要。
问：可否介绍一下公司未来发展战略？
答：公司的基本业务策略是：以投资物业和商业物业为公司收益基础，以发展物业为公司效益增长点。公司对发展物业、投资物业和商业物业将实施5:3:2的资本配置格局，保持公司的稳定增长。公司将立足北京，拓展京外，保持京内外投资的平衡。公司的发展战略和目标是：围绕房地产投资产业链创造企业价值链，构建房地产开发、投资和经营三位一体的综合运营模式，创建全国大型一流房地产综合运营企业。
问：请介绍一下公司未来偿债计划是怎样的？
答：为了有效地维护债券持有人的利益，保证本期债券本息按约定偿付，我们建立了一系列工作机制，包括设立专项偿债账户和偿付工作小组，建立发行人与债券受托管理人的长效沟通机制，健全风险监管和预警机制，加强信息披露等，形成一套完整的确保本期债券本息按约定偿付的保障体系。我们的偿债资金主要来源于主营业务的盈利，包括开发项目销售回款和稳定的投资性物业的租金收入和零售业务收入，此外，我们会充分利用银行授信额度。
经营概况
问：我很关注北辰，请详细地说一下关于承建奥运项目的相关情况？
答：北辰首先是奥运的参加者,也是奥运的受益者,北辰承建的奥运项目和奥运接待服务任务主要是：第一,国家会议中心，总建筑面积53万平方米，赛时将作为主新闻中心(MPC)和国际广播中心(IBC),接待100多家通讯社和200多家转播商，2万多名记者和工作人员及击剑馆和气手枪项目的比赛场地；第二，绿色家园媒体村，总建筑面积63万平方米，赛时将接待6000名注册记者；第三，汇园公寓媒体村，总建筑面积7.5万平方米，赛时将接待1000名注册记者；第四，公司四家酒店将作为签约酒店在奥运会期间接待来自世界各地奥运宾客三千余人。得益于奥运会的举办，位于亚运村的投资物业因与奥运中心区一路之隔的地缘优势，再次成为公众关注的“热点”。在奥运会举办期间预计接待的与奥运相关人数将达到10000到12000人，酒店及公寓房价比正常年份将有大幅提升。奥运不仅使北辰实业得到进一步腾飞的难得机遇，也将是亚北地区和亚奥商圈的硬件设施和存量资产迅速升级，它是一种财富的聚集和象征。北辰实业将借人气，商气的聚集，以会展为龙头，把酒店、餐饮、写字楼、公寓等相关产业都带动起来。
问：请介绍公司业务的盈利模式和发展前景。
答：公司作为综合类开发企业，主营业务涉及发展物业、投资物业和零售商业，明显区别于其他房地产开发企业。公司将以投资物业和零售商业为稳定收益基础，以发展物业为收益增长来源，坚持“稳定+增长”的盈利模式；同时，公司作为房地产综合运营企业，所形成的上述三大业务板块的独特业务结构，可以有效地降低房地产市场周期性波动可能带来的风险。
关于公司的发展前景，公司将围绕房地产投资产业链创造企业价值链，构建房地产开发、投资、经营三位一体的全国大型一流房地产综合运营企业模式；发展物业要加速发展，在加速发展中做大做强，使发展物业成为公司收益增长的主要来源；投资物业要持续经营，在持续经营中稳步提高收益，使投资物业成为公司稳定收益的基础；零售商业要稳步扩张，在稳步扩张中奠定规模扩张的基础，使零售商业成为公司新的效益增长点。公司在发展过程中，将落实发展物业、投资物业、零售商业“五、三、二”的资本配置原则，统筹兼顾，科学发展，实现公司营业收入和利润水平继续提高。在十年内将发展成为总资产不低于200亿元，净资产收益率不低于10%的全国大型一流房地产综合运营企业。
问：请详细介绍一下公司目前投资物业的具体情况，包括项目名称、经营面积、单位面积营业收入、毛利率、未来几年内新增项目具体情况等？
答：作为房地产综合运营企业，公司已形成发展物业、投资物业和零售商业三大业务板块的独特业务结构，可以有效地降低房地产市场周期性波动可能带来的风险。2006年度和2007年度，公司主营业务收入（合并财务报表口径下）中来自于能够产生持续稳定现金流入的投资物业（含酒店业务）和零售商业合计比例分别为39.60%和32.97%，随着上述业务经营规模的进一步扩大，其能够持续为公司提供稳定的利润和现金流。
问：请问国家的宏观调控政策对于公司的别墅项目会有影响吗？
答：公司的别墅项目都位于北京的黄金地段，目前3个在建别墅项目（香山清琴、长河玉墅及碧海方舟），一期均已开发销售完毕，香山清琴二期已于今年3月获政府批准开发，目前正处于热销中。另2个项目预计不久也将取得政府批准开发销售。
由于3个项目位置独特，产品性价比高，国家宏观调控使3个项目在北京均属于稀缺供应。我们相信，后期项目销售一定会得到购房人的追捧。
问：公司零售商业除北辰购物中心外还有哪些？
答：北辰零售商业业务包括商业物业的持有经营及百货、超市零售业务。除目前经营的北辰购物中心外，奥运会前位于亚运村内总面积约3万平方米的北辰嘉权时代名门商业中心即将开业，并成为京城北部地区唯一一家专营国际一、二线品牌的高档百货店。同时，位于该商场地下一层的精品超市也将于年底前开业，以满足京城高端消费者时尚与品位的追求。此外，位于奥林匹克中心区国家会议中心主体建筑北部还有一个总面积达8.4万平方米的区域型购物中心，以及位于北辰绿色家园B5区总面积约5万多平方米的社区型购物中心、位于绿色家园B3区的美食休闲广场，也将于2009年6月前开业。届时，北辰零售商业在亚奥核心区内共有4个不同定位的购物中心及超市，总面积达20万平方米。
资本运营
问：长沙项目的预期投资收益率是多少？
答：公司对长沙项目持有坚定的信心。长沙项目总建筑面积537万平方米，地上建筑面积380万平方米，其中住宅300万平方米，公建面积80万平方米。开发周期大约8年左右，分为启动期、发展期和成熟期，目前正在进行总体详规和首期设计等各项前期工作，预计首期住宅（40万-50万平方米）将于今年年底开工。长沙市政府和各有关部门对项目开发非常支持，公司各项开发工作都在紧张顺利并按计划推进。根据戴德量行和仲量联行的独立研究，长沙项目的预期内部收益率均不低于18%。目前国家正在进行宏观调控，对各房地产公司都有不同程度的影响。但长沙项目作为一个超大盘的长线项目，在8年左右的开发周期中，将有巨大的上行空间。我们是在大海里行船，关注的是前方是否有岸，而不是船边的浪有多大。请大家放心，目前浪是大点，但打不翻船。请大家拭目以待，短则3年，长则5年，长沙项目的巨大价值和潜力，一定会被世人发现和认识。
问：土地增值税的清算是否会对公司的现金流产生较大压力？此外，房地产开发企业所得税预缴对公司有何影响？
答：公司现有开发项目全部按预算计提了土地增值税，清算不会对公司的现金流产生较大影响。所得税预缴会对公司现金流有些影响，但影响不大。
问：本期债券发行后，公司债券累计余额占净资产比重已接近40%，如果不考虑股权融资，公司未来债券融资的空间已经很小了，请问公司未来的股权融资计划？
答：公司将综合考虑自身财务状况和市场发展趋势，以股东价值最大化为出发点，选择适当时机和方式，在A股和H股市场进行可能的融资活动。
问：本次发行债券后，公司的资产负债率进一步上升，财务杠杆进一步加大，同时在间接融资渠道进一步收紧以及步入加息通道后，公司本次发行债券后如何控制公司的财务风险？
答：首先，公司将加快现有项目的开发和销售，加速现金回笼；新增物业尽快投入运营，及早实现经营收入；其次，积极拓展公司融资渠道，采取多种形式的融资方式；另外，公司将加强对资金的控制和管理。
（文字整理：李丹 摄影：郭峰）
左起依次为吴子辉、郭川、赵惠芝、贺江川、邬润扬、赵辉、丁晓文、龙丽
瑞银证券执行董事、债务资本市场部联席主管赵辉先生致欢迎辞
女士们、先生们、各位网友、各位投资者：
大家下午好！
欢迎大家参加2008年北京北辰实业股份有限公司公司债券发行的网上路演。我作为保荐机构代表，对参加网上路演的各位朋友、各位投资者表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
北辰实业是北京市国资委下属的国有大型独资企业北辰集团在97年发起设立的股份有限公司。北辰实业早在97年5月就在香港发行H股，并在香港联交所上市。2006年10月公司在上交所发行A股并上市，是国内第一家A+H股地产类上市公司。
投资物业和零售商业是公司稳定的收入来源，为公司的持续发展奠定了坚实的基础。截至2007年底，公司总资产达到229.79亿元，比2006年增长32.23%，净资产达到101.54亿元，比2006年增长26.22%，实现主营业务收入46.21亿元，比2006年增长了46.30%，净利润4.06亿元，比2006年增长54.21%，多项重要财务数据均实现较大幅度的增长。我们有理由相信，在一支优秀的管理团队带领下，北辰实业的未来将保持持续快速的成长。
作为本次北辰实业公司债券的保荐人和主承销商，瑞银证券非常重视本次债券的发行，也十分感谢广大投资者积极参与我们的网上路演和本次债券发行。
最后，预祝本次发行取得圆满成功！
尊敬的各位嘉宾、各位投资者和网友：
大家好！北京北辰实业股份有限公司2008年公司债券发行网上路演就要结束了。感谢大家的关注、提问和交流，感谢承销商及所有中介机构付出的辛勤劳动。感谢中国证券报·中证网为我们提供互动平台和技术支持。通过大家的共同努力，本次网上路演取得了圆满成功。在此，我谨代表北辰实业再次感谢各位的热情参与，感谢各位投资者对北辰实业的信任、关爱和支持。
今天，大家就北辰实业的投资价值、经营优势、发展潜力进行了深入讨论，对公司的经营管理提出了宝贵而有价值的建议，为北辰实业的发展积极出谋划策，我们感到十分高兴，我们一定会认真吸取和借鉴这些建议。通过本次网上交流沟通，我真切地感受到肩负的使命和责任，大家的关注与期待，正是北辰实业持续、健康发展的动力源泉。北辰实业将努力创造更加优良的经营业绩，以丰厚的投资收益回报投资者、回报社会。
本次网上交流虽然结束了，但是公司与大家交流的渠道永远是畅通的。北辰实业在未来的发展中离不开大家的关注和支持，我们期待与大家通过电话、信件、电子邮件等多种方式继续保持密切的沟通和联系。再次感谢广大投资者及各位网友对北辰实业的支持和关注！谢谢！
|
创兴置业 联华B股 中国宝安 中国武夷 深深房Ｂ 招商局Ｂ
上一条：北辰实业公司债18日发行
下一条：北辰实业将发17亿元固息公司债
|
|
|
|
